계약 갱신 청구권 행사 방법과 주의할 계약서 작성의 5가지 예외

계약 갱신 청구권 행사 방법과 계약서 작성 주의점 및 예외 조건 case 5

계약 갱신 청구권 행사 방법, 계약서 작성 주의점, 예외 조건을 포함한 심도 깊은 가이드를 제공합니다.

1. 계약 갱신 청구권이란?

20년 7월 31일부터 시행된 계약 갱신 청구권은 임차인이 임대차 계약 만료를 대비해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 전체 임대차 3 법의 일환으로, 일반적으로 2년 계약으로 시작되는 전세 계약에 적용됩니다. 예를 들어, 임차인이 계약 만료일이 다가오면 임대인에게 계약 연장을 요청할 수 있습니다. 만약 임대인이 이 요청을 수용한다면, 임차인은 최소한 4년까지 거주할 수 있는 혜택을 누릴 수 있습니다.

계약 갱신 청구권을 행사하면 임대인은 연장 계약 시 보증금을 최대 5%까지만 인상할 수 있다는 점도 중요합니다. 이는 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 보호하는 조치입니다. 이러한 권리가 임차인에게 주어진 이유는 시장의 불균형을 바로잡고 연장 계약에 대한 임차인의 권리를 보장하기 위함입니다.

구분	내용
임차인의 권리	전세 계약 연장 청구
계약 연장 가능 성년	최초 계약 만료 이후 최대 4년 연장
보증금 인상률 상한	최대 5%

계약 갱신 청구권의 중요성과 법적 근거를 이해하는 것이 첫 번째 단계이며, 이를 통해 임차인은 자신의 권리를 보다 효과적으로 주장할 수 있습니다. 그럼 이제 계약 갱신 청구권을 행사하는 방법을 살펴보겠습니다.

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2. 계약 갱신 청구권 행사 방법

계약 갱신 청구권을 행사하는 방법은 상당히 단순하지만, 정확한 절차를 따르는 것이 중요합니다. 먼저 임차인은 임대인에게 계약 연장 의사를 명확히 전달해야 합니다. 여기서 명확히라는 것은, 이후 분쟁을 피하기 위해 증거가 남도록 해야 함을 의미합니다. 카카오톡, 문자 메시지, 전화 녹음, 또는 내용증명으로 연장 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 내용증명은 법적 효력이 크지만 다소 복잡한 과정이므로 문자 메시지나 카카오톡과 같은 간단한 방법으로 하는 것도 효과적입니다.

문자의 경우 이번 계약 만료에 따라 계약 갱신 청구권을 행사하고자 합니다.라는 내용을 포함하는 것이 좋습니다. 이러한 명확한 의사 전달은 향후 법적 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.

계약 연장 통보를 해야 하는 시점은 계약 만료일의 6개월에서 1개월 전, 또는 6개월에서 2개월 전에 해야 합니다. 예를 들어, 상기 기준에 따라 계약 만료일이 20년 12월 10일 이전인 경우에는 만기 6개월에서 1개월 전이면 좋습니다.

임대인이 계약 갱신에 동의하면 보증금의 인상이 있을 수 있습니다. 그러나 초과 인상은 금지되어 있으며, 만약 임차인이 초과 인상을 모르고 계약을 체결한 경우, 그 초과된 보증금 부분에 대해 보상을 청구할 수 있습니다.

구분	내용
연장 의사 전달 방법	카카오톡, 문자, 전화 통화 녹음, 내용증명
통보 시기	계약 만료 6개월 ~ 1개월 전, 또는 6개월 ~ 2개월 전
보증금 인상률	최대 5%

계약 갱신 청구권은 다양한 상황에서 발생할 수 있기 때문에, 각자의 상황에 맞게 조율이 필요합니다. 다음으로 계약 갱신 청구권 계약서를 작성하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

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3. 계약 갱신 청구권 계약서 작성 주의점

계약 갱신 청구권을 행사한 경우 반드시 계약서의 작성이 필요합니다. 이 때 신경 써야 할 몇 가지 주의사항이 있습니다.
첫째, 계약서를 작성하기 전에 반드시 등기부등본을 열람하여 이전 2년간의 재산 상황을 확인해야 합니다. 예를 들어, 도중에 저당이나 근저당이 생겼다면, 갱신 계약은 저당, 근저당보다 후순위로 들어가게 되므로 보증금의 보호를 받을 수 없습니다.

둘째, 갱신 계약서 작성 후 본래의 임대차 계약서를 버리지 말고 잘 보관해야 합니다. 첫 계약서를 잘 보관하면 대항력을 가질 수 있는데, 이는 후에 발생할 수 있는 분쟁의 예방에 큰 도움이 됩니다.

셋째, 갱신 계약에 대한 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 확정일자가 없다면 보증금 인상 부분에 대한 법적 대항력이 없어지기 때문에 주의해야 합니다. 만약 처음 계약했던 전세 보증금이 5억 원이라면, 갱신하여 5억 2500만 원으로 계약했을 때 확정일자를 받지 않았다면 집이 경매에 넘어갈 경우 잃어버린 2500만 원은 되돌릴 수 없게 됩니다.

마지막으로 계약서에 계약 갱신 청구권을 행사했다는 것을 명시해야 합니다. 예를 들어 계약서 특약 사항에 계약 갱신 청구권 행사라고 적어두면, 추후 발생할 수 있는 분쟁을 미리 방지할 수 있습니다.

주의사항	내용
등기부등본 열람	저당, 근저당 여부 확인
계약서 보존	최초 계약서와 함께 보관
확정일자	반드시 받아야 법적 보호 가능
계약서 명시	특약 사항에 명시해야 함

따라서 계약 갱신 청구권 계약서를 작성할 때에는 이처럼 다양한 주의사항을 고려하여 모든 조치를 취하는 것이 바람직합니다. 이제
마지막으로, 계약 갱신 청구권의 예외 조건을 살펴볼 필요가 있습니다.

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4. 예외 조건

계약 갱신 청구권은 일반적으로 임대인이 무조건 수용해야 하는 권리지만, 몇 가지 예외 조건이 존재합니다. 이러한 조건을 미리 알고 있으면 나중에 불필요한 갈등을 예방할 수 있습니다.

임차인 임차료 연체: 만약 임차인이 계약 기간 내에 2회 이상의 임차료 연체가 기록되면, 임대인은 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다. 이는 임차인의 신뢰성을 강조하는 조치입니다.
허위 계량: 임차인을 본인 명의가 아닌 남의 명의로 계약하거나, 불법적인 목적으로 임대부동산을 사용하는 경우 임대인은 청구권을 거부할 수 있습니다. 불법적인 사용은 임대인의 손해를 초래할 수 있습니다.
전대 동의 부족: 임대인의 동의를 얻지 않고 다시 세를 주는 것을 전대라고 하는데, 이는 불법적인 행동으로 이해되어 임대인은 청구권을 거부할 수 있는 선택지를 가집니다.
고의적인 손상: 임차인이 임대인의 동의 없이 집을 개조하거나 고의로 주택을 파손한 경우에도 임대인은 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있습니다.
임대인 및 직계 존비속의 실거주: 임대인 본인이나 그 직계가족이 주거를 희망하는 경우, 계약 갱신을 거부할 수 있으며 이 경우 임차인은 임대인에게 실거주에 대한 확인을 요구할 수 있습니다.

조건	내용
연체 회수	2회 이상 연체 시 거절
허위 임대	타인 명의 도용 시 거절
전대 허가	임대인의 동의 없으면 거절
주택 손상	고의 손상 시 거절
실거주	임대인 가족이 실제 거주 시 거절

이러한 예외 조건을 미리 인지하고 준비한다면, 계약 갱신 청구권 행사 시 불필요한 갈등을 피하고 공정한 계약을 체결할 수 있습니다.

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결론

계약 갱신 청구권은 임차인에게 큰 권리이자 보호장치입니다. 그러나 모든 권리는 적절한 행사와 절차에 따라야 의미가 있습니다. 이번 가이드에서는 계약 갱신 청구권의 정의와 행사 방법, 계약서 작성 시 주의점 및 예외 조건에 대해 자세히 살펴보았습니다. 이 정보들이 여러분의 계약결정에 꼭 도움이 되었기를 바랍니다.

계약 갱신 청구권을 행사하고 싶다면, 위 내용들을 참고하여 정확하게 준비하세요. 준비가 되어 있다면, 누가 뒤에서 웃고 있는지 확인하게 될 것입니다. 결국 여러분의 권리는 여러분이 지켜야 하니까요!

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자주 묻는 질문과 답변

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질문1: 계약 갱신 청구권은 어떻게 행사하나요?
답변1: 계약 갱신 청구권은 임대인에게 명확하게 계약 연장의 의사를 전달하는 것으로 행사할 수 있으며, 메시지나 내용증명 등을 통해 증거를 남기는 것이 중요합니다.

질문2: 계약 갱신 시 보증금은 얼마까지 인상할 수 있나요?
답변2: 보증금은 최대 5%까지만 인상이 가능합니다.

질문3: 계약 갱신 청구권을 행사한 이후 어떤 주의사항이 있나요?
답변3: 계약서 작성 시에는 등기부등본을 꼭 확인하고, 첫 계약서를 잘 보관하며 확정일자를 받는 것이 필수적입니다.

질문4: 계약 갱신 청구권 행사 중 예외 조건은 무엇이 있나요?
답변4: 연체, 허위 임대, 전대, 고의적인 주택 손상 및 임대인의 가족 실거주 등 예외 조건에 따라 거부될 수 있습니다.