전문가가 알려주는 원룸 건물 투자 시 꼭 알아야 할 10가지 주의사항!

전문가가 알려주는 원룸 건물 투자 시 주의 사항

이번 시간에는 원룸 건물 투자 시 주의 사항을 소개해 드릴 텐데요. 전문가의 경험을 바탕으로 아주 세밀한 부분까지 핵심을 관통하는 정보를 제공하겠습니다. 원룸 건물 투자에 관심이 많은 분들은 이 글을 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

참고로 저는 은행원(대출팀장)으로 근무했으며, 퇴사 후 원룸 건물 등을 직접 신축한 후 통매매를 하는 건축사업을 오랜 기간 해왔습니다. 10년 이상 직접 원룸 건물을 보유하면서 많은 임대 경험을 쌓았고, 현재까지도 대학가 원룸 건물을 보유하고 있습니다. 제 경험과 노하우를 참고하시면 원룸 건물 투자(매매)에서 실패 없는 투자를 할 수 있을 것이라고 자신 있게 말씀드립니다. 이 글을 여러 번 읽어보시기를 권장드립니다.

원룸 건물 투자의 핵심은 공실률
원룸건물 수익률
기존 대출금은 유지
불법(위반) 건축물 여부 확인
세금 확인
건물 유지 관리에 필요한 금액 확인
관리가 잘 된 건물에 투자하기
건물 유지· 관리 시 주의사항
원룸 건물 투자 시 추가 팁 (Tip)
맺음말

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1. 원룸 건물 투자의 핵심은 공실률

원룸 건물 투자 시 가장 신경 써야 하는 부분이 무엇일까요? 바로 공실률입니다. 공실률은 실제로 원룸 건물 투자자들이 가장 두려워하는 부분이기 때문에, 이 문제 해결 없이 안정적인 수익을 기대하기는 어렵습니다.

구체적으로 말하자면, 원룸 건물 투자의 성공 여부는 어떻게든 공실(놀리는 방)을 줄여서 안정적인 임대수익을 꾸준하게 얻는 것에 달려 있습니다. 그렇다면 어떻게 공실률 제로에 가까운 원룸 건물을 찾을 수 있을까요?

해답은 입지, 구조, 원룸 방 크기입니다. 원룸 건물의 내부 옵션 사항이나 노후화된 구조문제는 수리나 리모델링을 통해 개선이 가능하지만, 입지와 구조, 방 크기는 한 번 건축되면 이동이 불가능한 요소들입니다. 따라서 이 부분은 다음과 같이 꼼꼼하게 체크해야 합니다.

체크 요소	중요도
입지	★★★★★
구조	★★★★
방 크기	★★★

1-1. 입지

모든 부동산 투자가 그렇듯이 입지가 90% 이상 중요하다는 점을 간과하지 마세요. 임대가 꾸준하게 이루어질 수 있는 지역을 선택하는 것이
첫째입니다. 제 경험상, 원룸 건물을 매매할 생각으로 건축할 때도 이 건물이 팔리지 않으면 내가 보유해야 한다는 마음가짐으로 시작했습니다.

이와 같이 임대 수요가 풍부한 지역에서 원룸 건물을 찾는 것이 중요합니다. 일반적으로 좋은 입지일수록 가격이 높지만, 지나치게 저렴한 지역의 물건을 사는 것은 자제해야 합니다.

1-2. 구조

공실률 외에도 구조는 또 다른 중요한 변수입니다. 세입자들이 오래 거주할 수 있도록 설계된 원룸 구조에 투자해야 합니다. 경험상 보았을 때, 베란다와 주방이 분리된 구조는 세입자들로부터 선호도가 높습니다.

주방 분리 장점
소음 차단: 주방과 거실의 소음을 줄여 안정적인 생활을 제공합니다.
냄새 차단: 주방에서 발생하는 냄새를 방으로부터 차단해 줍니다.
단열성: 겨울철 난방비를 절감하는 데 기여합니다.
베란다 분리 장점
세탁기 및 건조대 설치 공간 제공: 세입자들에게 유용한 공간으로 활용됩니다.

1-3. 원룸 방 크기

방 크기 또한 공실률 최소화에 중요한 요소입니다. 작은 방보다 상대적으로 큰 방을 선호하는 세입자들이 많습니다. 여성 세입자들은 의류나 개인 소지품이 많기 때문에 방 크기가 클수록 유리합니다.

예를 들어, 두 개의 원룸 건물이 있을 때:

건물	가구 수	방 크기	총 월세 수입
건물 A	19가구	6평	570만원
건물 B	17가구	8평	510만원

일반적으로 방이 작은 건물 A보다 큰 방이 있는 건물 B를 선호하는 흐름으로, 장기적인 수익 안정성을 기대할 수 있습니다.

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2. 원룸건물 수익률

원룸 건물 투자 시 주의해야 할 두 번째는 수익률입니다. 경제적 이익을 추구하기에 수익률은 당연히 중요합니다. 하지만 수익률에 공을 들일수록 속은 수 있는 함정이 존재합니다.

2-1. 대출 마법을 조심

대부분의 투자자들은 대출을 통해 원룸 건물을 매수합니다. 이때 수익률 분석표를 통해 여러 데이터를 수집하게 되지만, 단순한 수치만으로 판단해서는 안 됩니다. 대출을 많이 받을수록 수익률이 높게 나올 수 있기 때문입니다.

예를 들어, 매입가를 기준으로 수익률을 계산할 경우, 그 수익률은 다음과 같은 요인에 의해 조작 가능성이 높습니다.

2-2. 가짜 수익률 조심

의심해야 할 점은 신축 원룸 건물에서 많이 발생하는 가짜 수익률입니다. 일부 악덕 업자들이 세입자를 끌어오기 위해 광고하는 수익률이 실제보다 높은 경우가 많습니다. 예를 들어, 빈 방에 공실 보상으로 첫 두 달을 무료로 지원하기도 하며, 이는 실제 수익률을 왜곡시킬 수 있습니다.

수익률 예시	실제 보증금	예측 수익률	실제 수익률	주의사항
300/30	미약한 공실률	10%	–	실제 소득과 가산세를 비교해야
300/45	초기 세임자	15%	–	시작 후 세입자 추가 유념해야

결론적으로 공실률이 있다면 그에 따른 대출금 및 변동에 신중히 대응해야 합니다.

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3. 기존 대출금 유지

이제는 대출금과 관련된 유용한 팁을 소개해 드립니다. 투자자로서 자금 여유가 있어도 기존 대출금을 조기에 상환하지 않는 것이 더 유리할 수 있습니다. 이는 매도 시 유리한 변수가 됩니다.

추가 대출 문제: 기존 대출을 조기에 상환할 경우, 후에 다시 그만큼 대출받기 어려울 수 있습니다. 이전 대출 금액을 잘 유지하여 추후 투자 안정성을 강화하는 것이 현명한 선택입니다.

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4. 불법(위반) 건축물 여부 확인

이제는 원룸건물 구매 시 반드시 확인해야 할 사항인 건축물의 합법성을 살펴보겠습니다. 과거에는 위반 건축물에 대한 규제가 덜했으나, 현재는 엄정한 법의 관할이 진행되고 있습니다.

법규의 변화: 2019년 4월 23일 이후로 불법 건축물은 시행강제금이 부과됩니다. 이를 엄수하지 않으면 불법건축물 거래에 대한 불이익이 상당하므로, 매수 전 반드시 확인이 필요합니다.

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5. 세금 확인

세금은 원룸 건물로 수익 실현 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 양도소득세, 취득세 등의 세금은 구조적으로 달라지기 때문에 매수 전에 확인하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 특히 다가구와 다세대 간의 차이를 명확히 이해하고 정확한 세금 계산이 필요합니다.

다가구와 다세대의 차이

유형	소유 구조	세금 적용
다가구	개인 소유	1주택으로 간주
다세대	여러 소유자 존재	12주택으로 간주

잘못된 결정을 피하려면 매수 전에 개인 세무 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

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6. 건물 유지 관리에 필요한 금액 확인

원룸 건물에는 여러 고정비용이 발생합니다. 세입자들이 편안하게 거주할 수 있도록 건물 내부 하자 및 유지 보수를 점검하여 신속하게 해결해야 합니다.

관리 비용 항목	금액(월)
공동전기료	20만원
엘리베이터 유지비	30만원
인터넷	10만원
재산세	50만원

이러한 비용들을 미리 체크해 두면 예상하지 못한 추가 비용에 대비할 수 있습니다.

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7. 관리가 잘 된 건물에 투자하기

원룸 건물 관리의 질은 각각의 건물주에 따라 상이하므로, 기존 관리 상태를 철저히 파악해야 합니다. 관리가 잘 된 건물은 더 나은 세입자 유치가 가능합니다.

깨끗한 관리: 출입구부터 복도, 공용 시설까지 등급을 매겨 관리 상태를 체크합니다.

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8. 건물 유지· 관리 시 주의사항

원룸 건물 투자 후에는 세입자들이 살기 편한 환경을 조성해야 합니다.

8-1. 깨끗한 주거 환경 유지 및 민원 처리

세입자들이 불편 사항을 문의하면 즉각적으로 해결하도록 합니다.

8-2. 감동적인 임대인

세입자와의 유대관계를 구성하여 재계약으로 연결할 수 있습니다.

8-3. 부동산 중개업자와의 관계

부동산 사무소 직원과의 관계를 강화하여 상호 의논합니다.

8-4. 관리업체 선정

잘못된 관리업체를 선택하면 큰 작업을 수행해야 할 수도 있습니다.

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9. 원룸 건물 투자 시 추가 팁 (Tip)

미래 가치 판단: 건물의 단기 수익성보다 장기 지가 상승 요소 확인이 중요합니다.

대학가 매수: 대학가 원룸은 관리가 비교적 용이한 특수성이 있습니다.

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10. 맺음말

원룸 건물 투자는 상대적으로 큰 금액이 투자되는 만큼 신중한 결정이 필요합니다. 만약 원룸의 경쟁력을 강화한다면 공실 걱정 없이 매수한 방을 쉽게 채울 수 있습니다.
따라서 위에서 설명한 주의사항을 바탕으로 투자 결정을 하신다면 실패를 줄일 수 있을 것입니다. 부디 좋은 원룸 건물 매수하시길 바랍니다.

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자주 묻는 질문과 답변

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Q1: 원룸 건물의 공실률이란 무엇인가요?

답변1: 공실률은 전체 원룸 중 임대되지 않은 방의 비율을 나타냅니다. 이 비율이 높을수록 투자 위험이 증가합니다.

Q2: 원룸 투자를 위해 필요한 초기 비용은 얼마인가요?

답변2: 초기 비용은 대출 이자, 보증금, 관리비 등을 포함하여 수천만 원 이상이 될 수 있습니다. 정확한 계산이 필요합니다.

Q3: 불법 건축물의 위험구조는 어떤 것이 있나요?

답변3: 불법 건축물에 투자할 경우 이행강제금이나 철거 조치 등의 법적 제한을 받을 수 있습니다. 이에 매우 주의해야 합니다.

Q4: 건물 유지 관리는 어떻게 하는 것이 좋나요?

답변4: 정기적인 점검 및 세입자와의 원활한 커뮤니케이션이 필수적입니다. 세입자 불편 사항을 즉시 처리해야 합니다.