깡통전세 피하는 7가지 방법
전세 세입자들을 울리는 깡통전세가 큰 문제로 대두되고 있습니다. 특히, 부동산 경험이 많지 않은 사회초년생 또는 신혼부부들이 전재산과 같은 피 같은 보증금을 떼이는 상황이 많이 발생하고 있으니 깡통전세에 대한 주의가 많이 필요한 상황입니다. 따라서, 이번 시간에는 깡통전세가 무엇이며, 왜 깡통전세들이 늘어나고 있는지 그리고 어떻게 깡통전세를 피할 수 있는지 그 방법들에 대해서 최대한 올바르고 정확한 방법을 제시해 드리겠습니다. 이 글을 끝까지 꼼꼼하게 읽으시면 여러분들의 보증금을 지키는데 많은 도움이 되실 겁니다.
깡통전세란 무엇인가?
깡통전세는 쉽게 이야기하면, 대출금액 + 전세금액 > 집값의 70%가 되는 전세 형태를 의미합니다. 즉, 전세보증금액 등이 실제 매매 가격에 가깝거나 오히려 더 높은 경우를 말하죠. 헌데, 계약 만료 시에 세입자가 임대인으로부터 전세보증금을 제대로 반환받지 못하고 떼일 가능성이 매우 높은 전세 형태라고 볼 수 있습니다.
깡통전세의 예시
만약 A 집 주인이 1억 원의 집에 7천 만 원의 전세를 주고, 5천 만 원의 대출을 받았다면, 계산해 보면 총 금액은 1억 2천 만 원이 됩니다. 하지만 집값의 70%인 7천만 원보다 높은 전세를 받은 경우 깡통전세가 이루어집니다. 이때 집값이 하락하거나 집주인이 파산할 경우 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집 가격 | 10,000,000 원 |
| 대출 금액 | 5,000,000 원 |
| 전세 보증금 | 7,000,000 원 |
| 총 금액 | 12,000,000 원 |
| 집값 70% 기준 | 7,000,000 원 |
이런 사례에서 전세금을 받지 못할 위험이 존재하므로, 세입자들도 주의해야 하는 것입니다.
💡 임대차 계약의 권리, 어렵지 않아요! 지금 바로 확인해 보세요. 💡
깡통전세의 원인
1. 갭 투자 증가
갭 투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼 투자하여 집을 구입하고, 그 집의 값이 오르면 이익을 실현하는 기법으로, 현재 20대 중 50%, 30대 중 30%가 갭 투자로 부동산을 구입하고 있습니다. 문제는 갭 투자로 매수한 집에 들어간 세입자들이죠. 주택 가격이 하락하게 되면, 전세 보증금을 돌려받기 어렵게 되는 것입니다.
2. 부동산 임대사업자의 우대 정책
정부의 임대사업자 장려 정책으로 전국 임대주택이 증가하며 무료 분양 등의 문제도 야기되고 있습니다. 이러한 혼란 속에서 일부 악덕 임대사업자들에 의해 갭 투자를 넘어선 무자본 전세 투기가 이루어집니다. 낮은 가격의 주택을 사들이며 전세를 주게 되면 깡통전세가 늘어나는 이유입니다.
| 연도 | 임대주택 증가율 | 전세금 미반환 사고 |
|---|---|---|
| 2019 | 15% | 100건 |
| 2020 | 25% | 200건 |
| 2021 | 30% | 300건 |
3. 악덕 사기 조직의 등장
전세 사기를 목표로 한 조직적인 사기단도 문제입니다. 예를 들어, 최근 보도된 세 모녀 전세 사기 사건에서는 수백 채의 임대주택을 이용해 서민들의 전세금을 빼앗는 구조였습니다. 이처럼 전문화된 사기단은 깡통전세를 통해 거의 무자본으로 부동산을 매수하며 세입자에게 전세금을 회수하지 못하게 하는 경우가 많습니다.
💡 깡통전세의 위험 요소와 안전한 계약 방법을 알아보세요. 💡
깡통전세를 피하는 7가지 방법
1. 시세 파악하기
물건을 계약하기 전에, 시세 및 근처 유사 매물의 조사로 대충이라도 가격을 파악해야 합니다. 전세금액 + 융자금액이 매매금액의 80% 이내인 물건을 찾아야 합니다. 또한 선순위 근저당권이 설정되어 있는 물건은 피하는 것이 좋습니다.
2. 반전세 계약하기
전세 물량이 부족할 경우, 일부를 월세로 전환한 반전세 계약을 고려해보세요. 세입자로서 더 큰 보증금 피해를 피하기 위해서는 월세를 내는 것을 아까워하지 말고 반전세 형태로 계약하는 것이 좋습니다.
3. 등기부 등본 확인하기
계약 전 반드시 등기부 등본을 직접 확인할 필요가 있습니다. 정확하고 세부적인 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
| 확인 항목 | 상태 |
|---|---|
| 압류 이력 | 없음 |
| 경매 이력 | 없음 |
| 선순위 근저당권 유무 | 없음 |
특히, 주의가 필요한 부분은 입주 당일과 잔금 지급 전후에 다시 한번 확인하는 것입니다.
4. 보증보험 가입여부 확인하기
HUG 또는 SGI 등의 보증보험 가입이 가능한지도 확인하십시오. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증보험에서 보상받을 수 있는 체계를 구축하는 것이 좋습니다.
5. 집주인 직접 확인하기
중간 대리인과 계약하는 것보다는 직접 집주인과 계약하는 것이 안전합니다. 대리인을 통해 계약할 경우 책임이 모호해질 수 있으므로 반드시 신분증 및 다른 신뢰할 수 있는 매체로 직접 확인하는 것이 중요합니다.
6. 전입신고 및 확정일자 받기
전세 계약 후 입주 당일에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 세입자의 전세보증금을 보호하기 위한 필수적인 절차입니다.
7. 향후 공급물량 파악하기
계약 전 해당 지역의 향후 입주 물량을 미리 파악하는 것도 중요합니다. 계약 기간 중 해당 지역에 신규 아파트가 대규모로 공급될 경우 가격이 하락할 위험성이 크기 때문에 주의해야 합니다.
💡 월변대출 계약서 위반 시 나에게 어떤 책임이 있는지 알아보세요. 💡
결론
지금까지 깡통전세란 무엇이며, 깡통전세를 피하는 7가지 방법에 대해 알아보았습니다. 이 내용들은 사회 초년생 및 부동산 초보자들에게 매우 도움이 될 것입니다. 전세사기를 당하지 않기 위해서는 항상 주의하고 확인하는 자세가 필요합니다. 초심 유지하시길 바랍니다!
💡 우리은행 버팀목 전세자금대출의 모든 정보를 확인해 보세요. 💡
자주 묻는 질문과 답변
💡 해외선물투자, 안전하게 시작하는 방법을 알아보세요. 💡
질문1: 깡통전세란 무엇인가요?
답변1: 깡통전세는 전세금액과 대출금액이 집값의 70% 이상인 전세를 의미하며, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높은 형태입니다.
질문2: 깡통전세를 피하기 위한 기본적인 원칙은 무엇인가요?
답변2: 시세를 파악하고, 전세금액과 대출금액의 합이 매매가의 80% 이내로 유지하는 것이 중요합니다.
질문3: 전세 계약할 때 어떤 서류를 확인해야 하나요?
답변3: 등기부 등본과 압류, 경매 이력이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 이는 집주인의 신용도를 평가하는 중요한 정보를 제공합니다.
질문4: 반전세 계약이 무엇인가요?
답변4: 반전세 계약은 전세금액의 일부를 월세로 전환하여 계약하는 형태로, 세입자가 보증금 피해를 줄이는 데에 도움을 줄 수 있습니다.
질문5: 보증보험 가입이 왜 중요한가요?
답변5: 보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보험사에서 보상받을 수 있는 제도를 이용할 수 있어 안전합니다.
깡통전세 피하는 7가지 방법, 어떻게 할까?
깡통전세 피하는 7가지 방법, 어떻게 할까?
깡통전세 피하는 7가지 방법, 어떻게 할까?