부동산 시장의 세금 정책은 매도 시기에 따라 수천만 원에서 수억 원의 차이를 만들 수 있는 매우 중요한 요소입니다. 특히 최근 정부가 발표한 방침에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일을 기점으로 큰 변화를 맞이할 것으로 보입니다. 현재 시점에서 주택을 보유하고 있거나 매도를 고민 중인 분들이라면 변화하는 세법의 흐름을 정확히 파악하고 대응하는 것이 필수적입니다.
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2026년 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 최신 정책 확인하기
다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 조치는 지난 수년간 시행령 개정을 통해 1년씩 연장되어 왔습니다. 그러나 최근 정부 발표에 따르면 2026년 5월 9일 이후에는 더 이상의 추가 연장을 고려하지 않고 있다는 입장이 확고해지고 있습니다. 이는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 처분할 때 적용받던 혜택이 사라진다는 것을 의미하며 시장에 큰 파장을 예고하고 있습니다.
현재까지는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 매도하더라도 기본 세율인 6%에서 45% 사이의 세율을 적용받고 있습니다. 하지만 유예 조치가 공식적으로 종료되면 2주택자는 기본 세율에 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p가 가산되는 중과세율 체계로 회귀하게 됩니다. 정부는 시장 혼란을 방지하기 위해 5월 9일 이전까지 매매 계약을 체결한 건에 대해서는 유예를 적용하는 방안을 검토 중이므로 매도 계획이 있다면 서둘러야 합니다.
양도소득세 계산법 및 중과세율 적용 기준 상세 더보기
양도소득세는 자산의 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 과세표준에 세율을 곱하여 산출합니다. 중과 유예가 적용되는 현재는 보유 기간이 2년 이상인 주택에 대해 기본 세율을 적용하지만 유예가 종료되면 세 부담이 기하급수적으로 늘어납니다. 예를 들어 양도차익이 5억 원인 3주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 중과세가 적용되면 세액이 배 이상 차이 날 수 있습니다.
중과세율이 적용되는 대상은 양도 당시 해당 주택이 조정대상지역 내에 위치한 경우입니다. 만약 매도 시점에 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되었다면 다주택자라 할지라도 중과세율이 아닌 기본 세율을 적용받습니다. 따라서 본인이 보유한 주택이 위치한 지역의 규제 상태를 실시간으로 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 또한 2026년 이후에는 거주용 주택과 비거주용 주택을 차등 과세하는 방안도 논의되고 있어 실제 거주 여부가 절세의 핵심 키워드가 될 전망입니다.
| 구분 | 유예 기간 내 (현재) | 유예 종료 후 (예정) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본 세율 (6%~45%) | 기본 세율 + 20%p 또는 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 적용 불가 (조정대상지역) |
| 최종 적용일 | 2026년 5월 9일 | 2026년 5월 10일 이후 |
장기보유특별공제 적용 여부와 절세 혜택 보기
다주택자들에게 가장 뼈아픈 변화 중 하나는 바로 장기보유특별공제의 배제입니다. 장기보유특별공제는 주택을 3년 이상 보유했을 때 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 중과 유예 기간 동안에는 다주택자도 최대 30%의 공제 혜택을 받을 수 있어 세금을 크게 줄일 수 있었습니다. 하지만 중과세가 재개되면 조정대상지역 내 주택에 대해서는 이 공제가 완전히 사라지게 됩니다.
이는 단순히 세율이 오르는 것 이상의 의미를 갖습니다. 공제액 자체가 사라지기 때문에 과세표준이 높아지고 이에 따라 적용되는 세율 구간도 상승하게 되는 이중의 세 부담을 겪게 됩니다. 정부는 특히 투자 및 투기 목적으로 장기 보유하는 주택에 대해 과도한 혜택을 주는 것이 부적절하다는 입장을 밝히고 있어 향후 비거주 주택에 대한 장기보유특별공제 요건은 더욱 까다로워질 것으로 예상됩니다. 매도를 고려한다면 반드시 이 공제 혜택을 받을 수 있는 유예 기간 내에 잔금 청산까지 완료하는 것이 유리합니다.
보유 주택 수에 따른 지역별 비과세 요건 신청하기
다주택자라 할지라도 전략적으로 주택 수를 조절하면 비과세 혜택을 누릴 수 있는 방법이 있습니다. 대표적인 것이 일시적 2주택 비과세 특례입니다. 종전 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고 일정 기간 이내에 종전 주택을 매도하면 1가구 1주택으로 간주하여 비과세를 적용받을 수 있습니다. 2026년 현재 일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기한은 3년으로 설정되어 있습니다.
또한 상속 주택, 문화재 주택, 혹은 인구 감소 지역의 주택을 추가로 취득한 경우에는 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 존재합니다. 최근 법 개정을 통해 비수도권 인구 감소 지역 내 주택을 추가로 구매할 경우 종합부동산세와 양도세 중과 대상에서 제외되는 혜택이 확대되었습니다. 이러한 정책을 잘 활용하면 주택 수를 유지하면서도 과도한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 각 특례의 신청 방법과 유지 요건은 거주 지역의 지방세무서나 온라인 시스템을 통해 확인할 수 있습니다.
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매도 타이밍 설정을 위한 전문가 절세 팁 상세 더보기
2026년 상반기는 부동산 시장 참여자들에게 매우 역동적인 시기가 될 것입니다. 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 쏟아질 가능성이 크기 때문입니다. 전문가들은 급매물이 늘어나 가격이 하락하기 전인 2026년 초반을 최적의 매도 타이밍으로 꼽고 있습니다. 양도세 중과 배제 혜택을 받기 위해서는 양도일(잔금 청산일 또는 등기 이전일 중 빠른 날)이 2026년 5월 9일 이전이어야 함을 명심해야 합니다.
만약 유예 기간 내에 매도가 어렵다면 주택을 자녀에게 증여하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다. 양도세 중과세율보다 증여세율이 낮은 경우도 많으며 향후 자산 가치 상승분을 자녀에게 이전하는 효과도 있기 때문입니다. 다만 증여 시에도 취득세 중과 여부와 이월과세 규정(10년)을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 세무 전문가와의 상담을 통해 본인의 전체 자산 포트폴리오를 점검하고 가장 실익이 큰 방향으로 결정을 내리는 것이 바람직합니다.
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자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 2026년 5월 9일 이후에 계약하고 잔금을 치르면 어떻게 되나요?
A1. 현재 검토 중인 방안에 따르면 계약 체결 시점보다 양도 시점인 잔금 지급일을 기준으로 판단할 가능성이 높습니다. 따라서 5월 10일 이후에 잔금을 치른다면 중과세율이 적용될 수 있으므로 계약 시 잔금 일정을 앞당기는 조건이 필요합니다.
Q2. 지방에 있는 저가 주택도 양도세 중과 대상에 포함되나요?
A2. 수도권, 광역시, 특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 공시가격 3억 원 이하인 주택은 양도세 중과 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 많습니다. 본인의 주택이 소재한 지역과 가액 기준을 먼저 확인하시기 바랍니다.
Q3. 장기보유특별공제 혜택은 언제까지 유효한가요?
A3. 다주택자에 대한 장기보유특별공제 적용은 양도세 중과 유예 기간인 2026년 5월 9일까지 유효합니다. 그 이후 조정대상지역 주택을 매도하여 중과세가 적용되면 보유 기간과 상관없이 공제 혜택을 받을 수 없게 됩니다.
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